استعلام :در خصوص حق دریافت سرقفلی مستأجر موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه مستأجری که به طریق صحیح شرعی، سرقفلی مغازهای را از مالک (موجر) آن دریافت کرده است، مبادرت به تخلیه ملک موضوع اجاره و سرقفلی نماید؛ اما موجر از پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادله روز به وی خودداری کند، در صورت طرح دعوی از سوی مستأجر جهت مطالبه این حق، بعد از مدت طولانی از تاریخ خلف وعده توسط مالک (موجر)، آیا ملاک در ارزیابی سرقفلی، روز تخلیه است یا روز پرداخت آن به مستأجر؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :اولاً، در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، با توجه به ذیل تبصره 2 ماده 6 این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همه عواملی که عرفاً موثر است با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود؛ به گونه¬ای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی واگذار میشود. ثانیاً، چنانچه زمان تخلیه به هر علتی، سرقفلی به قیمت عادله آن زمان پرداخت نشود، ملاک قیمت همان زمان تخلیه است و چنانچه به رغم مطالبه در پرداخت آن تأخیر شده باشد، خسارت ناشی از کاهش ارزش پول با رعایت ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 قابل مطالبه است.

استعلام :«در صورت صدور حکم تخلیه ملک تجاری با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر به کارشناسی حق کسب و پیشه توسط هیئت کارشناسی و تودیع آن از جانب مالک به صندوق سپرده دادگستری در مهلت مقرر و عدم تخلیه عین مستاجره علیرغم قطعیت حکم تخلیه و تودیع حق کسب و پیشه و تجارت ،آیا افزایش بعدی ارزش حق کسب و پیشه و یا انقضای مدت طولانی از تاریخ صدور اجراییه در حقوق مکتسبه موجر بر تخلیه موثر است یا خیر؟»نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :اولاً، چنانچه مورد تخلیه از موارد پرداخت سرقفلی و یا حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر باشد، مبلغی که در زمان صدور حکم تخلیه به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت تعیین میشود؛ قطعیت رأی صادره قابل تغییر نخواهد بود و مقررات تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 که مربوط به مواردی غیر از آراء قطعی دادگاهها است، در این خصوص قابل اعمال نمیباشد. ثانیاً، صرفنظر از این که برابر قسمت اخیر ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد؛ اما چنانچه مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت در حکم نیامده و در مرحله اجرای حکم تخلیه با ارجاع به کارشناس تعیین شده باشد، نظر ارزیاب در مرحله اجرای احکام، وفق ماده 75 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی قابل اعتراض است و پس از آن قطعی میشود. لذا در فرض سؤال که محکومعلیه (مستأجر) بهرغم تودیع مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت، عین مستأجره را تخلیه نکرده است، چنانچه مهلت اعتراض به نظریه هیأت کارشناسی تمام شده باشد، ارجاع مجدد موضوع به هیأت کارشناسی بلاوجه است و موجبی برای ارزیابی مجدد این حق نیست. (W

استعلام :در صورتی که مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 حکم به تخلیه مورد اجاره با پرداخت حق سرقفلی با مبلغ مشخص صادر شود؛ اما از زمان اجرای حکم بیش از شش ماه از تاریخ نظریه کارشناسان گذشته باشد، آیا مبلغ سرقفلی به میزانی که در رأی آمده است، اجرا میشود یا باید در مرحله اجرا مجدد نظریه کارشناسان در مورد ارزش روز سرقفلی اخذ و سپس حکم تخلیه اجرا شود؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :اولاً، هرگاه موجر دعوای تخلیه مطرح کرده باشد و دادگاه ضمن حکم تخلیه به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، تخلیه را به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز منوط کرده باشد، دادگاه در این¬گونه موارد علی¬الاصول نباید مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین کند؛ زیرا زمان قطعی شدن و اجرای حکم تخلیه در هنگام صدور رأی معلوم نیست و آنچه موجر مکلف به پرداخت آن است، سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه است و نه پیش از آن. ثانیا،ً چنانچه دادگاه در رأی خود ضمن حکم تخلیه، مبلغ مزبور را تعیین کرده باشد، تعیین این مبلغ به عنوان بخشی از محکوم¬به نیست؛ زیرا محکوم¬له پرونده تخلیه موجر است؛ در حالی¬که وی مکلف شده است مبلغ مزبور را به محکوم¬علیه (مستأجر) بپردازد؛ بنابراین در فرض سؤال، در صورت انقضای مدت شش ماه از تاریخ صدور نظریه کارشناسی، دادگاه در اجرای تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 می¬تواند با ارجاع امر به کارشناسی قیمت عادله روز سرقفلی را تعیین کند.